深圳市寶安、龍崗區(qū)規(guī)劃、國土管理暫行辦法
（1993年7月14日深府[1993]283號發(fā)布）
第一章 總 則
第一條 為加強對寶安、龍崗區(qū)（以下簡稱兩區(qū)）的規(guī)劃、國土管理，把深圳市建設成國際性現(xiàn)代化大都市，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和有關法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本暫行辦法。
第二條 深圳市人民政府（以下簡稱市政府）依據(jù)國家有關法律、法規(guī)，對兩區(qū)的土地實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理。深圳市規(guī)劃國土管理部門（以下簡稱市規(guī)劃國土管理部門）在兩區(qū)設立派出機構（以下統(tǒng)稱派出機構），派出機構受市規(guī)劃國土管理部門和區(qū)政府的雙重領導，負責對本暫行辦法的組織實施和監(jiān)督檢查。
第三條 兩區(qū)的土地必須嚴格按照深圳市總體規(guī)劃進行建設，任何單位或個人不得違反。
第四條 兩區(qū)國有土地實行有償有期使用制度。土地使用權依法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動。
第五條 派出機構按本暫行辦法給農(nóng)村集體組織劃定非農(nóng)建設用地（指各行政村集體的工商用地、村民的住宅用地及農(nóng)村道路、市政、綠地、文化、衛(wèi)生、體育活動場所等公共設施用地）范圍，其余農(nóng)業(yè)用地不得擅自改為非農(nóng)建設用地。
第六條 除派出機構外，其他單位和個人均不得征用或出讓集體所有的土地。
未經(jīng)征用的集體所有土地或未經(jīng)派出機構劃定的農(nóng)村非農(nóng)建設用地，不得進行開發(fā)建設。
第七條 派出機構對城市建設規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的集體所有土地或范圍外的預留用地實行分期分批征用或一次性征用。
統(tǒng)一征用集體所有土地的各項補償費和安置補助費，參照《深圳經(jīng)濟特區(qū)征地拆遷補償辦法》的有關規(guī)定辦理。
第八條 國有土地的使用者應按規(guī)定交付土地使用權價款（含土地使用權出讓金、土地開發(fā)費、市政配套設施費，以下簡稱地價款）、土地使用費及有關稅費。土地使用費的交納標準和交付辦法由派出機構制定并報市政府授權的部門批準后執(zhí)行。
第九條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，如發(fā)生土地增值，轉(zhuǎn)讓方應交納土地增值費。土地增值費的收取標準及計算辦法參照深圳經(jīng)濟特區(qū)的有關規(guī)定執(zhí)行。
第十條 地價款、土地使用費、土地增值費等收入作為區(qū)土地開發(fā)基金，用于城市建設和土地開發(fā)，不得挪作他用。土地開發(fā)基金的管理及使用辦法，由區(qū)政府制定，市政府監(jiān)督執(zhí)行。在適當時候，土地收益實行市、區(qū)兩級分成。
第十一條 土地使用權的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承、贈與、交換、終止，應向派出機構登記。
兩區(qū)實行房地一體化管理體制。土地使用權發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承、贈與、交換時，其地上建筑物及其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承、贈與、交換。登記辦法參照《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》執(zhí)行。
第十二條 凡經(jīng)市政府或市規(guī)劃國土管理部門批準成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在兩區(qū)進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動時，應在土地所在區(qū)辦理稅務登記。
第二章 規(guī)劃管理
第十三條 兩區(qū)轄區(qū)范圍為城市規(guī)劃區(qū)。
根據(jù)深圳市（含特區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)）“三位一體”的總體規(guī)劃要求，兩區(qū)應發(fā)展成若干個新型的衛(wèi)星城組團。
第十四條 兩區(qū)區(qū)域總體規(guī)劃由市規(guī)劃國土管理部門組織編制，報市政府審批。
各衛(wèi)星城組團的規(guī)劃（即分區(qū)規(guī)劃），由派出機構負責組織編制，報市政府授權的部門審批。
各衛(wèi)星城組團以外的工業(yè)區(qū)，綜合開發(fā)區(qū)的規(guī)劃由派出機構組織編制，報市規(guī)劃國土管理部門和區(qū)政府聯(lián)合審定。
市政府確定的重點地區(qū)和重點工程項目的規(guī)劃由市規(guī)劃國土管理部門或者項目主管部門組織編制，報市政府審批。
第十五條 兩區(qū)的總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、工業(yè)區(qū)規(guī)劃以及各專項規(guī)劃應互相協(xié)調(diào)，局部規(guī)劃服從總體規(guī)劃。
編制各項規(guī)劃，必須從實際出發(fā)，根據(jù)全市社會經(jīng)濟發(fā)展的總目標，合理地制定發(fā)展規(guī)模、各項建設標準、定額指標以及開發(fā)程序。規(guī)劃必須貫徹合理利用土地、節(jié)約用地、保護水源和農(nóng)業(yè)保護區(qū)的原則，充分考慮資源、環(huán)境容量。
第十六條 經(jīng)批準的各項規(guī)劃，任何單位和個人不得擅自改變，確需調(diào)整時應按程序報原審批機關批準。
第三章 國有土地使用權出讓的管理
第十七條 國有土地使用權的出讓，由派出機構按計劃組織進行。年度的土地開發(fā)和供應計劃由派出機構會同區(qū)有關部門編制，經(jīng)區(qū)政府同意后，于每年第三季度向市規(guī)劃國土管理部門報送。經(jīng)市規(guī)劃國土管理部門綜合協(xié)調(diào)，納入全市年度土地開發(fā)和供應計劃，由市政府批準后實施。需突破年度計劃的，由市規(guī)劃國土管理部門報市政府審批。
第十八條 國有土地使用權出讓采用協(xié)議、招標和拍賣的方式。
第十九條 以協(xié)議方式出讓土地使用權的范圍：
?。ㄒ唬┕I(yè)用地；
?。ǘ└＠唐贩坑玫兀?/p>
?。ㄈ┪⒗唐贩坑玫?；
（四）國家機關、部隊、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設施等非營利性用地；
?。ㄎ澹┡f城舊村改造用地。
申請協(xié)議使用土地的單位或者個人，應向派出機構申請，并提交有關文件或資料。派出機構審查同意后，報市國土管理領導小組或其授權的部門批準。
本條第一款規(guī)定范圍以外的用地，報經(jīng)市國土管理領導小組或其授權的部門批準，用地者可通過協(xié)議方式取得土地使用權，交納地價款。
第二十條 采用招標、拍賣方式出讓土地使用權的，招標、拍賣的程序，按照市政府的有關規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條 土地使用權取得者應與市規(guī)劃國土管理部門簽訂土地使用權出讓合同（以下簡稱出讓合同），明確雙方的權利和義務，并按規(guī)定交納地價款。出讓合同采取全市統(tǒng)一的格式。
第二十二條 受讓人應按出讓合同規(guī)定的期限交納地價款，逾期不交的，市規(guī)劃國土管理部門有權解除合同，并可請求違約賠償。
市規(guī)劃國土管理部門應按出讓合同的規(guī)定，提出讓的土地使用權。未按合同規(guī)定提供土地使用
權的，受讓人有權解除合同，并可請求違約賠償。
第二十三條 受讓人應持出讓合同及有關資料到派出機構辦理建筑報建手續(xù)。
受讓人應在付清全部地價款后三十日內(nèi)到派出機構辦理土地使用權出讓登記，領取房地產(chǎn)權利證書。
第二十四條 以協(xié)議方式出讓土地使用權的地價標準由市規(guī)劃國土管理部門制定。
第二十五條 國有土地使用權取得者應向派出機構交納土地使用費。土地使用費分甲、乙兩種收費標準。甲種收費標準適用于有償用地，乙種收費標準適用于原行政劃撥用地。
第二十六條 國家機關、部隊、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研、市政公共設施和公益事業(yè)等非營利性用地的土地使用權出讓金、市政配套設施費、土地使用費的減免辦法按市政府有關規(guī)定執(zhí)行。
第二十七條 土地使用權出讓年限按市有關規(guī)定確定。
本暫行辦法頒布前，沒有確定土地使用年限的，土地使用權取得者應向派出機構申請辦理確定土地使用年限手續(xù)，派出機構應按市有關規(guī)定確定其土地使用年限。
第二十八條 受讓人需要改變出讓合同規(guī)定的土地用途和規(guī)劃要求的，必須報市規(guī)劃國土管理部門批準，經(jīng)批準后受讓人應按規(guī)定補足地價款，簽訂土地使用補充合同。
第二十九條 需要臨時使用土地作非農(nóng)建設的，應向派出機構申請，經(jīng)批準后，按規(guī)定交納臨時用地租金，與派出機構簽訂臨時用地合同。臨時用地的年限一般不超過兩年。
第三十條 通過招標、拍賣方式取得土地使用權的單位或個人，可按市有關規(guī)定取得該地塊的房地產(chǎn)專項經(jīng)營權。
以其他方式已合法取得土地使用權的，經(jīng)批準在補足市場地價款后，土地使用者可將土地使用權進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
第三十一條 土地使用年限屆滿，土地連同該土地上的建筑物及其他附著物無償歸政府所有，土地使用者應交出房地產(chǎn)權利證書，并辦理注銷登記手續(xù)。
第三十二條 土地使用年限屆滿，土地使用者可以在期滿前六個月內(nèi)向市規(guī)劃國土管理部門申請續(xù)期，經(jīng)批準后重新簽訂出讓合同，并交付地價款和辦理土地使用權登記手續(xù)。
第四章 國有土地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的管理
第三十三條 土地使用者可將依法取得的土地使用權進行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。
第三十四條 土地使用權轉(zhuǎn)讓，應同時具備下列條件：
?。ㄒ唬└肚迦康貎r款；
?。ǘ╊I有房地產(chǎn)權利證書；
?。ㄈ┏貎r款外，投入開發(fā)建設的資金已達投資總額的20％。
第三十五條 預售商品房，除具備第三十四條規(guī)定的條件外，必須經(jīng)派出機構批準，領取《房地產(chǎn)預售許可證》或《房地產(chǎn)外銷許可證》后，方可進行。
第三十六條 土地使用權轉(zhuǎn)讓方式由轉(zhuǎn)讓雙方商定，轉(zhuǎn)讓雙方應簽訂土地使用權轉(zhuǎn)讓合同，并于合同簽訂之日起十五日內(nèi)，向派出機構辦理土地使用權變更登記手續(xù)，交納土地增值費，換領房地產(chǎn)權利證書。
第三十七條 凡轉(zhuǎn)讓減免地價款的土地使用權，應經(jīng)派出機構批準，按市場價格補足地價款后，方可進行。
第三十八條 土地使用權轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，派出機構有優(yōu)先購買權。
第三十九條 凡有下列情形之一者，可在兩區(qū)購買商品住宅：
?。ㄒ唬┯猩钲谑谐Ｗ艨谡?；
?。ǘ﹥?nèi)地個人在深圳市辦實業(yè)投資超過50萬元者；
?。ㄈ冈趦蓞^(qū)工作的專業(yè)技術人員；
?。ㄋ模┰谏钲谑凶缘钠髽I(yè)、事業(yè)單位及其他經(jīng)濟組織。
第四十條 境外人士可以在兩區(qū)購買經(jīng)批準的外銷商品住宅。
第四十一條 土地使用者領有房地產(chǎn)權利證書和按出讓合同規(guī)定的期限完成開發(fā)建設的，其土地使用權隨同地上的建筑物、構筑物和附著附可以出租。
第四十二條 土地使用權出租，參照《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》的規(guī)定執(zhí)行。
第四十三條 土地使用權抵押，雙方應簽訂抵押合同。
抵押雙方必須于簽訂合同之日起十五日內(nèi)到派出機構辦理登記手續(xù)。合同終止之日起十五日內(nèi)辦理注銷手續(xù)。
第四十四條 抵押人到期未能償還債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權人可以依照法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押物。處分抵押物的所得，依法交納有關稅費后，抵押權人有優(yōu)先受償權。
需拍賣抵押房地產(chǎn)的，抵押權人應委托深圳市不動產(chǎn)拍賣行進行。
第四十五條 因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權的，應依照規(guī)定辦理過戶登記。
第四十六條 原行政劃撥土地使用權的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。
第四十七條 土地使用權轉(zhuǎn)讓、出租、抵押后，新的土地使用權取得者必須履行原出讓合同規(guī)定的義務。
第五章 農(nóng)村集體或個人使用土地管理
第四十八條 兩區(qū)農(nóng)村的非農(nóng)建設用地范圍，由派出機構劃定。用地標準為：
（一）各行政村的工商用地，按每人100平方米計算；
?。ǘ┺r(nóng)村居民住宅用地，每戶基底投影面積不超過100平方米；
?。ㄈ┺r(nóng)村道路、市政、綠地、文化、衛(wèi)生、體育活動場所等公共設施用地，按每戶200平方米計算。在城市建設規(guī)劃區(qū)范圍外的，可按每戶300平方米計算。
各行政村的戶數(shù)和常住人口數(shù)以一九九三年一月一日公安部門登記為準。
第四十九條 城市建設規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)村集體或個人使用的非農(nóng)建設用地，屬國有土地。用地單位或個人應向派出機構申請領取房地產(chǎn)權利證書。此類用地暫免交土地使用費。城市建設規(guī)劃區(qū)范圍外的農(nóng)村集體或個人使用的非農(nóng)建設用地，屬集體所有土地，未經(jīng)市規(guī)劃國土管理部門批準不得轉(zhuǎn)讓。
第五十條 劃定工商控制用地數(shù)量時應考慮原批準用地情況，如果原批準用地數(shù)量超出本暫行辦法第四十八條規(guī)定標準的，且為農(nóng)村集體自用的，可以繼續(xù)使用，但不再劃給工商用地。超出部分的土地屬國有土地，視為行政劃撥用地，使用者暫免交土地使用費。
第五十一條 國家機關、集體、企、事業(yè)單位的干部、職工，其配偶是農(nóng)民，并參加生產(chǎn)勞動及分配的，可給予建房用地，但不得再享受福利房、微利房的待遇；華僑、港、澳、臺同胞，如有直系新屬（指父母、子女等）是農(nóng)村居民，并在本村（鎮(zhèn)）居住的，也可給予建房用地。具體由兩區(qū)核準戶數(shù)，統(tǒng)一在農(nóng)村非農(nóng)建設用地范圍內(nèi)撥地，集中統(tǒng)建。
第五十二條 農(nóng)村私人住宅建設，應以村為單位統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一標準，提倡統(tǒng)建。
第五十三條 水源保護區(qū)范圍內(nèi)禁止建設有污染的項目，此范圍內(nèi)的行政村的工商用地，由派出機構按市的有關規(guī)定，統(tǒng)一規(guī)劃，適當易地安排。
第六章 罰 則
第五十四條 非法占用土地的，由派出機構責令其退還非法占用的土地，期限拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施并處以罰款。
第五十五條 轉(zhuǎn)讓、抵押、出租土地使用權，未按規(guī)定辦理登記的，派出機構應予以糾正，并可根據(jù)情節(jié)給予警告。經(jīng)警告后仍不糾正的，視同非法轉(zhuǎn)讓土地，可按《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十一條規(guī)定處理，情節(jié)較重的，經(jīng)市政府批準，收回其土地使用權。
第五十六條 未經(jīng)批準，擅自改變土地用途的，由派出機構責令改正，拒不改正的，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物或者其他設施。
第五十七條 買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓集體所有土地的，按《中華人民共和國土地管理法》第四十七條規(guī)定予以處罰。
第五十八條 違反本暫行辦法第三十九條、第四十條規(guī)定銷售商品住宅的，其簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無效，派出機構可根據(jù)違章情節(jié)，對開發(fā)單位予以罰款，直至提請市規(guī)劃國土管理部門取消其開發(fā)經(jīng)營資格。
第五十九條 當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定通知書之日起十五日內(nèi)，向執(zhí)罰機關的上一級機關依法申請復議或者向人民法院起訴，期滿不申請復議、不起訴又不履行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執(zhí)行。按本暫行辦法規(guī)定，執(zhí)罰機關為派出機構的，當事人申請復議應向市規(guī)劃國土管理部門提出。
第七章 撤縣改區(qū)前非法用地的處理
第六十條 本暫行辦法頒布前，農(nóng)村集體單位或者其他單位未經(jīng)縣級以上人民政府批準已推土、尚未建設的土地，屬非法占地。已轉(zhuǎn)讓、出租的，其簽訂的轉(zhuǎn)讓、出租合同屬非法合同，不予承認。派出機構應將該地強行征為國有，推土發(fā)生的費用不予補償。如推土范圍被納入農(nóng)村非農(nóng)控制用地范圍的，該用地按農(nóng)村非農(nóng)控制用地性質(zhì)處理。由派出機構重新核定，分別情況處理。
第六十一條 農(nóng)村集體單位轉(zhuǎn)讓屬農(nóng)村非農(nóng)用地標準以內(nèi)的土地（不包括宅基地），免予處罰，該地轉(zhuǎn)為國有，視為有償用地。
農(nóng)村集體單位或鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展公司非法轉(zhuǎn)讓土地（包括轉(zhuǎn)讓縣級以上人民政府批準其自用的土地，其地上已建成建筑物），由派出機構處以非法所得百分之二十至百分之五十的罰款。其他單位或者個人非法轉(zhuǎn)讓土地的，由派出機構沒收其非法所得。
農(nóng)村集體單位非法出租土地使用權作非農(nóng)用途（不包括農(nóng)村非農(nóng)建設用地范圍內(nèi)的用地），租期超過八年的（其地上已建成建筑物），視為非法轉(zhuǎn)讓土地，由派出機構按上款規(guī)定處罰。
第六十二條 農(nóng)村集體單位未經(jīng)批準與其他單位合作建房（即一方出地，一方出資，合作建房 分成或分利潤），如該地在農(nóng)村非農(nóng)建設用地標準以內(nèi)的，免予處罰，承認雙方簽訂的合同，該地轉(zhuǎn)為國家所有，視為有償用地。如該地在農(nóng)村非農(nóng)建設用地標準以外，由派出機構對農(nóng)村集體單位按本暫行辦法第六十一條第二款的規(guī)定予以處罰；對合作建房的另一方，按本暫行辦法第六十五條規(guī)定的罰款標準予以處罰，該地轉(zhuǎn)為國家所有，視為有償用地。農(nóng)村集體單位未經(jīng)批準與個人合作建房的，其合作合同無效。
第六十三條 農(nóng)村集體單位以及未合法取得農(nóng)村集體土地使用權的用地者，沒有辦理用地或報建手續(xù)，已建成的建筑物與規(guī)劃有矛盾的，按以下規(guī)定處理：
?。ㄒ唬┪慈〉每h級以上人民政府用地批準文件，又沒有辦理報建手續(xù)的，由派出機構責令用地者限期拆除，期滿仍不拆除的，依法實行強制拆除，不作任何補償。
?。ǘ┪慈〉每h級以上人民政府用地批準文件，但已辦理報建手續(xù)的，該建筑物作拆除處理，可酌情補償。
上述拆除后的土地由派出機構征為國有。
第六十四條 農(nóng)村集體單位沒有辦理用地或者報建手續(xù)，已建成的建筑物與規(guī)劃沒有矛盾，且在農(nóng)村非農(nóng)建設用地標準以內(nèi)的，免予處罰；如該地在農(nóng)村非農(nóng)用地標準以外的，按照建筑面積每平方米處以15元以上50元以下的罰款，該地轉(zhuǎn)為國家所有，視為行政劃撥用地，按規(guī)定交納土地使用費。
第六十五條 本村集體單位以外的其他用地單位，非法受讓農(nóng)村集體土地，已建成的建筑物與規(guī)劃沒有矛盾的，按下列規(guī)定處罰后，該地轉(zhuǎn)為國有，視為有償用地：
?。ㄒ唬┕I(yè)用地：按建筑面積每平方米處以50元以上100元以下罰款。
?。ǘ┳≌ò▌e墅）用地：按建筑面積每平方米處以200元以上500元以下的罰款。
?。ㄈ┥虡I(yè)用地：按建筑面積每平方米處以300元以上600元以下的罰款。用地單位非法受讓鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展公司土地使用權，已建成的建筑物與規(guī)劃沒有矛盾的，按上述規(guī)定處罰。
第六十六條 農(nóng)村集體單位未經(jīng)批準，已建成的公共設施與規(guī)劃沒有矛盾的，免予處罰。
本村以外的單位或個人非法受讓農(nóng)村宅基地，其所簽訂合同一律無效，不予登記發(fā)證。
第六十七條 用地單位擅自改變原批準的土地用途，影響城市規(guī)劃的，由派出機構責令限期拆除該建筑物；不影響城市規(guī)劃的，按建筑面積每平方米處以200元以下的罰款。
第六十八條 農(nóng)村村民未經(jīng)批準建私房，影響城市規(guī)劃的，由派出機構責令限期無償拆除；不影響規(guī)劃的，作如下處理：
?。ㄒ唬┰搼舸迕裆形唇ㄓ行路康?，又不超過規(guī)定占地面積的，免予處罰；
?。ǘ┰搼舸迕裆形唇ㄓ行路康模^規(guī)定占地面積的，超過部分按每平方米處以100元以下的罰款，所建私房準予留用。
第六十九條 任何單位或者個人未經(jīng)批準與農(nóng)村村民合作建房的（即一方出地，一方出資建房分成的），合作建房合同無效。由出地村民退還出資方的建房款，該住宅留給村民使用。
第七十條 農(nóng)村村民每戶建有兩幢以上住宅的，由派出機構根據(jù)該村民家庭人口構成和辦理用地報建手續(xù)的情況酌情處理。
第七十一條 本暫行辦法頒布前，單位或者個人非法用地的，應于1993年12月31日前向派出機構申報，逾期從重處理。
第七十二條 政府工作人員非法批地、非法審批報建手續(xù)、貪污受賄，或者在辦理用地、報建手續(xù)中弄虛作假、徇私舞弊的，由市、區(qū)政府監(jiān)察部門依法查處；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第八章 附 則
第七十三條 市規(guī)劃國土管理部門可根據(jù)本暫行辦法制訂實施細則。
第七十四條 深圳市及原寶安縣在本暫行辦法發(fā)布前實施的有關規(guī)劃、國土的管理規(guī)定與本暫行辦法不一致的，以本暫行辦法為準。
第七十五條 本暫行辦法自發(fā)布之日起施行。